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名为租赁实为担保，法院判腾退不适用买卖不破租赁
作者 admin浏览 发布时间 2026-09-09 17:00:34
在民间借贷中，出借人为了确保债权实现，有时会与借款人签订《房屋租赁合同》作为“担保”，约定借款到期不还则房屋由出借人使用。这种做法看似“双保险”，实则暗藏巨大法律风险。一旦房屋被转卖，出借人能否以“买卖不破租赁”为由继续占用房屋？近日，某法院审结的一起案件给出了明确答案：名为租赁、实为担保的合同，不适用买卖不破租赁原则。深圳借款律师为您详细解读。
案情回顾：借款50万，以租赁合同形式作担保
2014年7月，唐某向黄某借款人民币500000元。为担保该笔借款的履行，双方就唐某自有的一套住房，签订了《房屋租赁合同》（以下简称《合同》）。然而，该《合同》存在多处异常约定：
租金：没有约定具体租金金额，租金支付方式约定为“出租人支付”，即由出租人唐某向承租人黄某支付租金——这显然与常理相悖；
合同期限：约定为“借款还完为止”，期限不确定，与租赁合同应当有明确期限的法律特征不符；
实际履行：黄某从未实际支付过任何租金。
房屋两次转卖，出借人拒绝腾退
2015年5月，唐某将案涉房屋卖给了刘某；2015年6月，刘某又将该房屋转卖给了杨某。房屋易主后，新业主杨某向实际占用人黄某提出搬离房屋及补缴房租的请求。黄某则以“买卖不破租赁”为由，拒绝搬离，继续占用该房屋。
诉讼历程：一审二审均判令腾退
2021年5月，杨某向法院起诉，请求黄某腾退房屋。
2021年10月，某区人民法院作出一审判决：黄某搬离杨某的住房。黄某不服，提起上诉。后经某市中级人民法院审理，维持原判。
法院认定：名为租赁实为担保，不适用买卖不破租赁
法院经审理认为，黄某与唐某所签订的《合同》中关于租金及期限的约定均不符合租赁合同的一般法律特征，且黄某从未实际给付租金。因此，从合同目的、合同内容及实际履行情况来看，该《合同》虽名为“租赁”，实质是通过签订《合同》的形式担保来实现债权，属于非典型担保，不适用“买卖不破租赁”原则。
同时，根据合同相对性原则，该《合同》仅对黄某和唐某具有法律约束力，对房屋的新所有权人杨某不具有法律约束力。杨某作为房屋的合法所有权人，依法享有占有、使用、收益、处分的权利。
至于唐某所欠黄某未偿还的50万元借款，法院明确指出：黄某应当采取其他法律方式依法行使权利，而不应强占他人房屋拒不腾退。
深圳追债律师提醒：以租抵债不等于租赁关系：形式上签订租赁合同，实质上是为借款提供担保的，法律上将被认定为担保关系，而非租赁关系，不享有承租人对抗新所有权人的权利。合同相对性不可突破：合同仅约束签约双方，不能对抗善意第三人（如房屋的新买家）。债权实现须依法进行：出借人应当通过诉讼、仲裁、强制执行等法定途径实现债权，而非私自占用他人财产。
深圳债务催收律师最后提醒：以租抵债、以房抵债等形式上的安排，并不能替代法定的担保措施。债权人应严格依照法律规定设定担保、主张权利，切勿“自作聪明”采用非常规手段，最终可能“聪明反被聪明误”。若您在深圳及周边地区面临借款纠纷或需要设计合法有效的担保方案，欢迎咨询专业深圳债务官司律师团队。
特别提醒：本文仅作法律知识分享，不构成具体法律意见。若您在深圳及周边地区面临货款、借款、工程款或其他欠款纠纷，欢迎咨询专业深圳讨债律师团队，获取一对一个案分析及催收方案。
案情回顾：借款50万，以租赁合同形式作担保
2014年7月，唐某向黄某借款人民币500000元。为担保该笔借款的履行，双方就唐某自有的一套住房，签订了《房屋租赁合同》（以下简称《合同》）。然而，该《合同》存在多处异常约定：
租金：没有约定具体租金金额，租金支付方式约定为“出租人支付”，即由出租人唐某向承租人黄某支付租金——这显然与常理相悖；
合同期限：约定为“借款还完为止”，期限不确定，与租赁合同应当有明确期限的法律特征不符；
实际履行：黄某从未实际支付过任何租金。
房屋两次转卖，出借人拒绝腾退
2015年5月，唐某将案涉房屋卖给了刘某；2015年6月，刘某又将该房屋转卖给了杨某。房屋易主后，新业主杨某向实际占用人黄某提出搬离房屋及补缴房租的请求。黄某则以“买卖不破租赁”为由，拒绝搬离，继续占用该房屋。
诉讼历程：一审二审均判令腾退
2021年5月，杨某向法院起诉，请求黄某腾退房屋。
2021年10月，某区人民法院作出一审判决：黄某搬离杨某的住房。黄某不服，提起上诉。后经某市中级人民法院审理，维持原判。
法院认定：名为租赁实为担保，不适用买卖不破租赁
法院经审理认为，黄某与唐某所签订的《合同》中关于租金及期限的约定均不符合租赁合同的一般法律特征，且黄某从未实际给付租金。因此，从合同目的、合同内容及实际履行情况来看，该《合同》虽名为“租赁”，实质是通过签订《合同》的形式担保来实现债权，属于非典型担保，不适用“买卖不破租赁”原则。
同时，根据合同相对性原则，该《合同》仅对黄某和唐某具有法律约束力，对房屋的新所有权人杨某不具有法律约束力。杨某作为房屋的合法所有权人，依法享有占有、使用、收益、处分的权利。
至于唐某所欠黄某未偿还的50万元借款，法院明确指出：黄某应当采取其他法律方式依法行使权利，而不应强占他人房屋拒不腾退。
深圳追债律师提醒：以租抵债不等于租赁关系：形式上签订租赁合同，实质上是为借款提供担保的，法律上将被认定为担保关系，而非租赁关系，不享有承租人对抗新所有权人的权利。合同相对性不可突破：合同仅约束签约双方，不能对抗善意第三人（如房屋的新买家）。债权实现须依法进行：出借人应当通过诉讼、仲裁、强制执行等法定途径实现债权，而非私自占用他人财产。
深圳债务催收律师最后提醒：以租抵债、以房抵债等形式上的安排，并不能替代法定的担保措施。债权人应严格依照法律规定设定担保、主张权利，切勿“自作聪明”采用非常规手段，最终可能“聪明反被聪明误”。若您在深圳及周边地区面临借款纠纷或需要设计合法有效的担保方案，欢迎咨询专业深圳债务官司律师团队。
特别提醒：本文仅作法律知识分享，不构成具体法律意见。若您在深圳及周边地区面临货款、借款、工程款或其他欠款纠纷，欢迎咨询专业深圳讨债律师团队，获取一对一个案分析及催收方案。
